Yönetici İbra Edilmezse Ne Olur?
Apartman veya site yöneticisi ibra edilmezse görevden düşer mi? Hesap, tazminat, yeniden seçim ve dava yollarını güncel mevzuatla öğrenin.
Yönetici İbra Edilmezse Ne Olur?
Apartman veya site genel kurulunda yöneticinin faaliyet raporu ile gelir-gider hesabı görüşüldü, fakat ibra önerisi kabul edilmedi. Peki yönetici ibra edilmezse ne olur? Yönetici hemen görevden düşer mi, borçlu sayılır mı, yeniden seçilebilir mi veya hakkında doğrudan dava açılabilir mi?
Kısa cevap şudur: Yöneticinin ibra edilmemesi; tek başına görevden alma, tazminat borcu veya suçluluk kararı değildir. Bu sonuç, kurulun sunulan dönem hesabını ve faaliyetleri onaylamadığını gösterir. Eksiklerin belge ve denetim yoluyla somutlaştırılması; görevden alma, yeni yönetici seçimi, alacak veya tazminat talebi gibi işlemler için ayrıca karar ve hukuki süreç yürütülmesi gerekir.
Bu rehber 8 Kasım 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat ile doğrulanmış Yargıtay kararları esas alınarak hazırlanmıştır.
İbra edilmemek yöneticiyi otomatik olarak görevden düşürür mü?
Hayır. İbra kararı geçmiş dönem hesabına, görevden alma veya yönetici seçimi ise yöneticilik sıfatına ilişkindir. Bunlar ayrı gündem ve karar konularıdır.
Görev süresi henüz devam eden bir yönetici yalnızca ibra önerisi reddedildi diye kendiliğinden görevden alınmış olmaz. Kurul, haklı sebep bulunduğunu düşünüyorsa KMK m.41 kapsamında yöneticinin değiştirilmesini ayrıca görüşmeli; yeni yöneticiyi de KMK m.34’teki özel çoğunlukla seçmelidir.
Yıllık toplantıda yöneticinin görev süresi sona eriyorsa görev, sürenin dolması ve yeni atama nedeniyle sona erebilir. Bu sonuç da “ibra edilmemiş olmanın otomatik yaptırımı” değildir.
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana taşınmazlarda yönetici atanması zorunludur. Kurul yönetici seçemezse bir kat maliki, KMK m.34’teki şartlarla sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir.
İbra edilmemek yöneticiyi borçlu veya kusurlu yapar mı?
Hayır. Genel kurulun ibrayı reddetmesi, yönetici hakkında kesinleşmiş bir borç veya tazminat hükmü değildir. Bir alacak ya da tazminat istenebilmesi için somut olayın özelliğine göre şu hususlar belirlenmelidir:
Hangi gelir, gider veya işlem tartışmalıdır?
Yöneticinin hangi kanuni, sözleşmesel veya kurul kararından doğan yükümlülüğü ihlal edilmiştir?
Kasa veya banka farkı var mıdır?
Gider gerçekten yapılmış mıdır ve ana taşınmazın yararına mıdır?
İşlem yöneticinin yetkisi veya kurul kararı kapsamında mıdır?
Kat maliklerinin uğradığı gerçek zarar nedir?
İhlal ile zarar arasında nedensellik bağı bulunmakta mıdır?
Yöneticinin hesap verme ve belgeleri sunma yükümlülüğü vardır. Buna karşılık sırf “ibra edilmedi” tutanağına dayanarak belirli bir tutarın tahsil edilebileceğini söylemek doğru değildir. Banka kayıtları, faturalar, makbuzlar, kararlar, sözleşmeler ve gerekiyorsa uzman bilirkişi incelemesiyle hesap farkı ortaya konulmalıdır.
Yargıtay, yönetici ibrasını nasıl değerlendiriyor?
Yargıtay kararları, iki önemli noktayı birlikte gösterir: İbra kararı yöneticiyi her durumda sorumluluktan kurtarmaz; ibra edilmeme de tek başına borç veya suç kanıtı değildir.
İbra edilmiş olmak her türlü sorumluluğu kaldırmaz
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 27 Haziran 2016 tarihli, E.2015/10204, K.2016/10114 sayılı kararında; yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olmasının, yöneticilik dönemindeki usulsüz harcamalar ve uhdesinde kalan paralar nedeniyle doğabilecek sorumluluğu ortadan kaldırmayacağı belirtildi. Daire, sorumluluk iddiasının kat malikleri veya yeni yönetim tarafından açılacak ayrı davada incelenebileceğini vurguladı.
Bu kararın pratik anlamı şudur: “İbra var, artık hiçbir hesap sorulamaz” yaklaşımı doğru değildir. Özellikle kurula açıklanmayan veya sonradan belirlenen bir hesap farkı, somut delillerle ayrıca incelenebilir.
İbra edilmeme tek başına tahsil için yeterli değildir
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 23 Kasım 2020 tarihli, E.2020/7829, K.2020/10293 sayılı kararına konu olayda eski yöneticilerin ibra edilmediği ve yeni yönetime resmî hesap devri yapılmadığı ileri sürüldü. İlk incelemede eksikler nedeniyle karar bozuldu; belgeler tamamlanıp yöneticinin ileri sürdüğü harcamalar bilirkişi tarafından değerlendirildikten ve uhdesinde kalan tutar belirlendikten sonra verilen kabul kararı onandı.
Bu örnek, doğru yöntemin yalnızca “ibra edilmedi” demek değil; dönemin bütün gelir ve giderlerini belge ve bilirkişi incelemesiyle hesaplamak olduğunu gösterir.
Her yönetim ihlali ceza suçu değildir
Yargıtay 11. Ceza Dairesinin 4 Mart 2026 tarihli, E.2021/37317, K.2026/2595 sayılı kararında; site parasının veya malvarlığının teslim amacı dışında kullanıldığı ya da yöneticinin kendisine veya başkasına yarar sağladığı konusunda somut, kesin ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçunun oluşmadığı kabul edildi. Daire, ihmal varsa bunun hukuki sorumluluk doğurabileceğini; ancak ceza mahkûmiyeti için suçun ayrıca kanıtlanması gerektiğini belirtti.
Dolayısıyla ibra edilmeme kararını doğrudan “zimmet” veya “güveni kötüye kullanma” suçu olarak sunmak hukuken yanlıştır.
Genel kurulda ibra kararı hangi çoğunlukla alınır?
Kat Mülkiyeti Kanunu ibra için özel bir karar oranı belirlememiştir. Yönetim planında hukuka uygun özel bir düzenleme yoksa ibra, KMK m.30’daki olağan karar kuralına tabidir:
İlk toplantı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla yapılır ve olağan kararlar oy çokluğuyla alınır.
İlk toplantı yeter sayı yokluğu nedeniyle yapılamazsa ikinci toplantı, ilk toplantıdan en az 7 gün sonra ve en geç 15 gün içinde yapılır.
İkinci toplantıda olağan kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır.
İbra ile yönetici seçimi aynı oylama değildir. Yönetici seçimi, ibra oylamasından farklı olarak bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu gerektirir.
Yönetici kendi ibrasında oy kullanabilir mi?
KMK m.31’e göre alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmede bulunabilir, fakat oylamaya katılamaz. Yöneticinin aynı zamanda kat maliki olması hâlinde kendi dönemine ilişkin ibra kararı onu doğrudan ilgilendirdiğinden, kendi oyunu kullanmaması gerekir.
Yöneticinin kendi ibrasında başka maliklerin vekâlet oylarını kullanması da kararın geçerliliğini tartışmalı hâle getirebilir. Uyuşmazlığı önleyen güvenli uygulama, yöneticinin kendi ibrasına ilişkin maddede asaleten veya vekâleten oy kullanmaması ve bu durumun tutanağa yazılmasıdır.
Yönetim kurulu topluca ibra edilecekse her üyenin kendi sorumluluğunu ilgilendiren kararda oy yasağı ayrıca değerlendirilmelidir. Oy sayımı, doğrudan ilgili kişilerin oyları dışarıda bırakılarak açıkça gösterilmelidir.
İbra reddi karar defterine nasıl yazılmalı?
“Yönetim ibra edilmedi” şeklindeki tek cümle, sonraki denetim ve hukuki süreç için yetersiz kalabilir. Kararda en az şu bilgiler bulunmalıdır:
İncelenen yönetim dönemi
Görüşülen faaliyet ve denetim raporları
Sunulan ve sunulmayan belgeler
Açıklama beklenen gelir, gider veya işlemler
Kabul, ret ve çekimser oy sayıları
Yöneticiye verilecek belge veya açıklama süresi
Denetimi yapacak kişi ya da kurul
Denetim sonucunun hangi tarihte yeniden görüşüleceği
Görevden alma, yeni yönetici seçimi veya hukuki takip için ayrıca alınan kararlar
Örnek ibra edilmeme karar metni
“01.01.2026-31.12.2026 dönemine ait yönetim faaliyet raporu, gelir-gider hesabı ve denetim raporu görüşüldü. Ekli listede belirtilen banka işlemleri ile gider belgeleri arasında açıklanamayan farklılıklar ve eksik belgeler bulunduğundan, yöneticinin anılan dönem için ibra edilmesi önerisi … kabul, … ret, … çekimser oyla kabul edilmemiştir. Eksik belgelerin … gün içinde denetçiye/yeni yönetime teslimine, kayıtların raporlanmasına ve sonucun kat malikleri kurulunda ayrıca görüşülmesine karar verilmiştir.”
Bu metindeki süre örnektir; Kat Mülkiyeti Kanunu ibra reddinden sonra uygulanacak sabit bir belge tamamlama süresi belirlemez. Kurul, olayın kapsamına uygun ve makul bir süre kararlaştırmalıdır.
Yönetici hesap veya belgeleri vermezse ne yapılır?
Yönetici ibra edilmediği hâlde hesapları açıklamıyor veya defterleri teslim etmiyorsa süreç kayıtlı biçimde yürütülmelidir:
Yönetim planı, yönetici sözleşmesi ve önceki kurul kararları incelenir.
İstenen dönem ile banka ekstresi, fatura, makbuz, karar defteri ve diğer belgeler tek tek yazılı olarak belirtilir.
Varsa denetçi veya denetim kurulundan rapor istenir.
Kat maliklerinin yarısı talep ederse, arsa paylarına bakılmaksızın KMK m.39 uyarınca yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir.
Konu genel kurulda karara bağlanır; teslim süresi ve teslim alacak kişi belirlenir.
Teslim edilmezse dava şartı arabuluculuk ve ardından somut talebe uygun yargı yolu değerlendirilir.
KMK m.36 yöneticiyi kararları, protokolleri, ihtar ve tebligat özetlerini, gider kayıtlarını ve diğer belgeleri saklamakla yükümlü tutar. Aynı madde, bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde m.33’ün son fıkrasına atıf yapar. Ancak bu düzenleme, her eksik belge tespitinde kendiliğinden para cezası kesildiği anlamına gelmez; hâkimin müdahalesi ve verilen kararın yerine getirilmemesi süreci somut olayda ayrıca değerlendirilir.
İbra edilmeyen yöneticiye karşı hangi hukuki yollar kullanılabilir?
Başvurulacak yol, “ibra edilmedi” ifadesine değil, tespit edilen somut soruna göre seçilmelidir:
1. Hesap ve belge tesliminin istenmesi
Amaç, yönetim döneminin gelir ve giderlerini açıklığa kavuşturmak; karar defteri, banka kayıtları, faturalar, sözleşmeler, anahtarlar, dijital hesaplar ve diğer yönetim varlıklarının teslimini sağlamaktır.
2. Eksik paranın veya yönetim malının iadesi
Kasa veya banka mutabakatında yöneticinin uhdesinde kaldığı belirlenen para ya da mal varsa, miktar ve dayanak belgeler somutlaştırılarak iade veya alacak talebi gündeme gelebilir.
3. Zararın tazmini
Yetkisiz veya özensiz işlem nedeniyle gecikme cezası, gereksiz ödeme veya başka bir gerçek zarar doğmuşsa yöneticinin KMK m.38 ile vekâlet hükümleri kapsamındaki sorumluluğu değerlendirilebilir. Her ceza veya bütçe aşımı otomatik olarak yöneticiye yüklenmez; kusur, zarar ve nedensellik bağı belirlenmelidir.
4. Yöneticinin değiştirilmesi
Haklı sebep varsa kurul KMK m.41 uyarınca yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Yeni yönetici seçimi için KMK m.34’teki sayı ve arsa payı çoğunluğu ayrıca sağlanmalıdır.
5. Kurul kararının iptali
Yönetici ibra edilmişse ve bir kat maliki bu kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa KMK m.33’teki şartlarla iptal davası gündeme gelebilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Yokluk veya mutlak butlan hâllerinde süre şartı aranmaz.
KMK m.33 bu iptal hakkını kat malikine tanır. Dışarıdan seçilmiş ve kat maliki olmayan yöneticinin sırf ibra edilmediği için aynı maddeye dayanarak iptal davası açabileceği peşinen kabul edilmemelidir; varsa sözleşmesel veya kişisel talebi ayrıca değerlendirilir.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden beri dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Uyuşmazlık KMK’nın uygulanmasından doğuyorsa görevli mahkeme, KMK Ek Madde 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Bununla birlikte talebin hukuki niteliği, taraf sıfatı, arabuluculuğa elverişlilik ve görev konusu somut olay özelinde değerlendirilmelidir.
İbra edilmeyen yönetici hakkında doğrudan suç duyurusu yapılır mı?
İbra edilmemek tek başına suç değildir. Hesap hatası, yetki tartışması, eksik belge veya bütçe aşımı öncelikle hukuki ve mali inceleme gerektirir.
Yönetim parasının kişisel amaçla kullanılması, yöneticinin uhdesinde tutulması veya teslim olgusunun inkâr edilmesi gibi somut deliller varsa Türk Ceza Kanunu’nun 155. maddesindeki güveni kötüye kullanma suçu gündeme gelebilir. Ancak suçun oluşup oluşmadığı savcılık ve ceza mahkemesince deliller üzerinden belirlenir.
Günlük dilde “zimmet” denilse de TCK m.247’deki zimmet suçu kamu görevlisine özgüdür. Özel bir apartman veya site yöneticisi bakımından hukuki nitelendirme, olayın şartlarına göre çoğunlukla güveni kötüye kullanma hükümleri üzerinden tartışılır. Bu nedenle denetim tamamlanmadan kişilere “zimmetçi” veya “hırsız” gibi isnatlarda bulunmak hem yanlış hem de yeni hukuki uyuşmazlıklara yol açabilecek riskli bir davranıştır.
Yönetici ibra edilmedikten sonra genel kurul ne yapmalı?
En güvenli yol, ibra reddini bir sonuç cümlesi olarak bırakmayıp denetim planına dönüştürmektir:
İbra, faaliyet raporu, denetim raporu ve seçim maddelerini ayrı ayrı oylayın.
İbra edilmeme gerekçesini dönem ve işlem bazında tutanağa yazın.
Eksik belgeleri isimleriyle listeleyin; “tüm belgeler” gibi belirsiz ifadelerden kaçının.
Banka-kasa, tahakkuk-tahsilat ve bütçe-gerçekleşen mutabakatını yaptırın.
Kanuni denetçi seçilecekse bunun kat malikleri arasından ve KMK m.41’deki çoğunlukla yapılacağını unutmayın.
Gerekirse kurul kararıyla mali müşavir veya başka bir uzmandan teknik inceleme hizmeti alın. Dış uzman, KMK m.41’deki malik denetçinin yerine kendiliğinden geçmez.
Devir teslim tutanağında para, borç, alacak, defter, sözleşme, anahtar ve dijital erişimleri ayrı ayrı gösterin.
Zarar saptanırsa arabuluculuk, alacak veya tazminat yolunu; suç şüphesi varsa ceza hukuku boyutunu somut delille değerlendirin.
Genel kurul çağrısı ve oy oranları için Apartman Genel Kurul Toplantı ve Karar Yeter Sayısı rehberine bakabilirsiniz.
En sık yapılan hukuki hatalar
İbra reddini otomatik görevden alma saymak
İbra edilmeyen yöneticiyi doğrudan borçlu veya suçlu ilan etmek
İbra ile yeni yönetici seçimini tek oylamada birleştirmek
Yönetici seçiminde yalnızca toplantıya katılanların çoğunluğunu yeterli görmek
Yöneticinin kendi ibrasında oy kullanmasına izin vermek
Eksik belge ve tartışmalı tutarları karar defterinde belirtmemek
Denetim yapmadan gelişigüzel bir alacak miktarı yazmak
“İbra edildi, artık hiçbir dava açılamaz” demek
Apartman yöneticisine anonim şirket ibrası hükümlerini doğrudan uygulamak
Her hesap uyuşmazlığını “zimmet” olarak nitelendirmek
Kurul kararının iptal süresi ile tazminat veya alacak zamanaşımını karıştırmak
Dava şartı arabuluculuğu gözden kaçırmak
Sık sorulan sorular
Yönetici ibra edilmezse görevine devam eder mi?
Görev süresi devam ediyorsa yalnızca ibra reddi yöneticiliği sona erdirmez. Görevden alma veya yeni yönetici seçimi ayrıca karara bağlanmalıdır. Süre dolmuşsa görev, sürenin sona ermesi ve yeni atama nedeniyle bitebilir.
İbra edilmeyen yönetici tekrar seçilebilir mi?
Evet. Kanunda ibra edilmeyen yöneticinin yeniden seçilemeyeceğine ilişkin bir yasak yoktur. Ancak KMK m.34 uyarınca bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmalıdır.
Yönetici ibra edilmezse maaşını alamaz mı?
İbra reddi, kararlaştırılmış yönetici ücretini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ücret alacağı ile yöneticiden talep edilen zarar veya iade alacağı ayrı hukuki konulardır. Mahsup veya kesinti yapılacaksa dayanağı somut olarak değerlendirilmelidir.
Denetçi yöneticiyi ibra eder mi?
Hayır. Denetçi veya denetim kurulu hesapları inceler ve rapor sunar. İbra değerlendirmesini kat malikleri kurulu yapar.
Yönetici eksik belgeleri sonradan sunarsa ibra edilebilir mi?
Evet. Eksikler tamamlanıp hesaplar açıklığa kavuşursa konu usulüne uygun yeni bir kurul toplantısında yeniden görüşülebilir. Önceki ret kararı, yöneticinin hiçbir zaman ibra edilemeyeceği anlamına gelmez.
Yönetici kendi ibrasında oy kullanabilir mi?
KMK m.31’e göre doğrudan kendisini ilgilendiren kararda kat maliki oya katılamaz. Kat maliki olan yönetici kendi ibrasında oy kullanmamalıdır; vekâlet oylarını kullanması da kararın geçerliliğini tartışmalı hâle getirir.
Yönetici ibra edildiği hâlde dava açılabilir mi?
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin E.2015/10204, K.2016/10114 sayılı kararına göre ibra, yöneticiyi usulsüz harcama veya uhdesinde kalan para nedeniyle doğabilecek sorumluluktan her durumda kurtarmaz. Somut zarar ayrı davada incelenebilir.
İbra edilmeyen yöneticiye hemen icra takibi yapılabilir mi?
İbra edilmeme kararı tek başına belirli ve ispatlanmış bir alacak oluşturmaz. İcra takibinden önce talebin tutarı, sebebi ve dayanak belgeleri belirlenmelidir. İtiraz hâlinde alacağın yargılamayla ispatı gerekebilir.
Eski yönetici evrakları teslim etmezse ne olur?
Belge ve hesaplar yazılı olarak istenir, teslim konusu kurul kararına bağlanır ve devir tutanağı düzenlenir. Sonuç alınamazsa arabuluculuk ve somut talebe uygun mahkeme yolu değerlendirilir. Defter ve belgelerin saklanması KMK m.36 kapsamında yöneticinin yükümlülüğüdür.
İbra kararı vermek zorunlu mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu, “ibra” başlıklı ayrı bir karar alınmasını açıkça zorunlu kılmaz. Buna karşılık yönetici hesap vermek, kurul da yönetimi denetlemek zorundadır. Uygulamada dönem hesabının açık bir kararla değerlendirilmesi ispat ve şeffaflık bakımından yararlıdır.
Sonuç: İbra reddi başlangıçtır, tek başına hüküm değildir
Yönetici ibra edilmezse ne olur sorusunun doğru cevabı, “hemen görevden alınır” veya “doğrudan dava açılır” değildir. İbra reddi, kurulun dönem hesabını onaylamadığını gösterir; fakat bundan sonra eksiklerin somutlaştırılması, belgelerin tamamlanması, denetim yapılması ve gerekiyorsa görevden alma, seçim, arabuluculuk ya da dava kararlarının ayrı ayrı alınması gerekir.
Şeffaf bir yönetimde amaç yöneticiyi peşinen suçlamak değil, her tahsilatı, harcamayı ve dönem sonu bakiyesini belgeyle doğrulamaktır. Profesyonel yönetim desteği arıyorsanız apartman veya siteniz için ücretsiz yönetim talebi oluşturun ve hizmet kapsamlarını karşılaştırın.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya somut olay için danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planı, kurul kararları, sözleşmeler, taraf sıfatları, deliller ve süreler her uyuşmazlıkta ayrıca incelenmelidir.