Merkezi Sistem Isıtma Gider Paylaşımı: %30–%70 Kuralı

Merkezi Sistem Isıtma Gider Paylaşımı: %30–%70 Kuralı ve 15 Derece Şartı

Merkezi sistemle ısıtılan apartman ve sitelerde kış aylarının en çok tartışılan konularından biri, ısınma giderlerinin dairelere nasıl paylaştırıldığıdır.

Kat malikleri ve kiracılar çoğunlukla şu soruların yanıtını arar:

• Kaloriferi az kullandığım hâlde neden ödeme yapıyorum?

• Petekleri kapatırsam ısınma giderinden kurtulur muyum?

• %30–%70 gider paylaşımı nasıl hesaplanır?

• Boş daire ısınma gideri öder mi?

• Isı sayacı arızalıysa hesaplama nasıl yapılır?

• Yönetim, hesabın ayrıntılarını göstermek zorunda mı?

Merkezi sistem ısıtma giderleri yalnızca dairenin tükettiği enerjiye göre hesaplanmaz. Ortak kullanım alanları, tesisattaki sistem kayıpları, asgari ısınma ve sistemin çalıştırılmasından kaynaklanan bazı giderler de bağımsız bölümlere paylaştırılır.

Bu nedenle temel kural, toplam ısıtma giderinin %70’inin ölçülen tüketime, %30’unun ise kullanım alanına göre paylaştırılmasıdır.

Merkezi Sistem Isıtma Giderlerinin Hukuki Dayanağı

Merkezi sistem ısıtma giderlerinin hesaplanması ve bağımsız bölümlere dağıtılmasında şu düzenlemeler dikkate alınır:

• 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

• Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik

5627 sayılı Kanun, merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda ısı veya sıcaklık kontrol cihazlarının kullanılmasını ve maliyetlerin tüketilen ısı miktarına bağlı olarak paylaştırılmasını öngörür.

Gider paylaşımının ayrıntıları ise 14 Nisan 2008 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelikte düzenlenmiştir.

Yönetmeliğin 8. maddesine göre merkezi ısıtma sistemlerinde toplam giderin:

• %70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre,

• %30’u ortak kullanım alanları, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderleri kapsamında kullanım alanlarına göre

paylaştırılır.

Bu oran sadece merkezi sistem ısıtma giderleri için geçerlidir. Personel, temizlik, güvenlik, asansör, demirbaş ve diğer aidat giderlerine %30–%70 oranı uygulanmaz.

%30–%70 Isı Gider Paylaşımı Nasıl Uygulanır?

Toplam merkezi ısıtma gideri iki bölüme ayrılır.

Tüketime göre hesaplanan %70

Toplam giderin %70’i, bağımsız bölümlerde bulunan ısı sayacı, kalorimetre veya ısı pay ölçerlerden alınan değerlere göre dağıtılır.

Daha fazla enerji kullanan bağımsız bölüm bu kısımdan daha fazla, daha az enerji kullanan bağımsız bölüm ise daha az pay alır.

Kullanım alanına göre hesaplanan %30

Toplam giderin kalan %30’u şu unsurlardan oluşur:

• Ortak kullanım alanlarının ısıtılması

• Merkezi tesisatta oluşan ısı kayıpları

• Binanın asgari düzeyde ısıtılması

• Isıtma sistemiyle doğrudan ilgili işletme giderleri

Bu bölüm, bağımsız bölümlerin kapalı kullanım alanları oranında paylaştırılır. Dolayısıyla daha büyük bir dairenin %30’luk bölüm içindeki payı, daha küçük bir daireden yüksek olabilir.

Örnek Merkezi Isıtma Gideri Hesaplaması

Bir apartmanın aylık toplam merkezi ısıtma giderinin 100.000 TL olduğunu varsayalım.

Bu tutarın:

• %70’i olan 70.000 TL tüketime göre,

• %30’u olan 30.000 TL kullanım alanına göre

paylaştırılır.

Bir dairenin toplam ölçülen tüketim içindeki payı %4 ise tüketim bölümünden:

70.000 TL × %4 = 2.800 TL

yansıtılır.

Aynı dairenin kapalı kullanım alanının binadaki toplam alana oranı %3 ise ortak gider bölümünden:

30.000 TL × %3 = 900 TL

yansıtılır.

Bu durumda dairenin toplam ısıtma gideri:

2.800 TL + 900 TL = 3.700 TL olur.

Bu hesap örnek amaçlıdır. Gerçek hesaplamada toplam enerji faturası, sıcak su için kullanılan enerji, sayaç değerleri ve bağımsız bölümlerin kullanım alanları dikkate alınmalıdır.

Kaloriferi Yakmayan Daire Isınma Gideri Öder mi?

Evet. Merkezi sistemle ısıtılan bir binada kaloriferini az kullanan veya hiç kullanmadığını belirten bağımsız bölüm de ısıtma giderinin %30’luk kısmına katılır.

Çünkü merkezi sistemde daireler ısı bakımından birbirinden tamamen bağımsız değildir. Alt, üst ve yan dairelerden gelen ısı, ortak tesisat kolonları ve sistem kayıpları binanın tamamını etkiler.

Dairenin ölçülen tüketimi düşükse %70’lik bölümden daha az pay alabilir. Ancak kullanım alanına göre belirlenen %30’luk gideri ödemeye devam eder.

Bu nedenle “Kaloriferimi açmadım, hiçbir ödeme yapmam” yaklaşımı merkezi sistem gider paylaşımıyla uyumlu değildir.

Boş Daire Isınma Gideri Öder mi?

Dairenin boş veya kullanılmıyor olması, merkezi sistem giderine katılma yükümlülüğünü tamamen ortadan kaldırmaz.

Boş dairede ölçülen tüketim düşük olabilir. Ancak daire;

• ortak alanların ısıtılmasından,

• sistemdeki ısı kayıplarından,

• asgari ısınmadan,

• merkezi sistemin işletilmesinden

dolaylı olarak yararlanmaya devam eder.

Bu nedenle boş daire de kullanım alanına göre hesaplanan %30’luk bölüme katılır. Sayaçta tüketim bulunuyorsa %70’lik bölümden de tüketimi oranında pay alır.

Merkezi Sistemlerde 15 Derece Kuralı Nedir?

Yönetmeliğin 5. maddesine göre merkezi sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıkları asgari 15°C olacak şekilde ayarlanır.

Bu düzenlemenin amacı yalnızca kişinin kendi dairesini değil, binanın tamamını korumaktır. Bir dairenin tamamen soğuk bırakılması:

• komşu dairelerin daha fazla enerji harcamasına,

• binadaki ısı dengesinin bozulmasına,

• nem ve yoğuşma oluşmasına,

• küf ve tesisat sorunlarına

neden olabilir.

Kullanıcılar termostatik vana üzerinden sıcaklığı ihtiyaçlarına göre ayarlayabilir. Ancak sistemin tamamen devre dışı bırakılması veya sıcaklığın belirlenen alt sınırın altına düşürülmesi merkezi sistemin çalışma mantığıyla bağdaşmaz.

Isı Pay Ölçer ve Kalorimetre Arasındaki Fark

Isı pay ölçer, genellikle radyatörlerin üzerine monte edilir. Radyatörün kullanımı ve yaydığı ısıya ilişkin değerler üzerinden gider paylaşımına veri sağlar.

Bir dairede birden fazla radyatör varsa ilgili cihazlardan alınan değerler birlikte değerlendirilir.

Kalorimetre veya ısı sayacı ise bağımsız bölüme giren ısıtma suyunun debisini ve sıcaklık farkını ölçerek kullanılan enerji miktarını hesaplar.

Her iki sistemde de cihazların:

• ilgili standartlara uygun olması,

• doğru monte edilmesi,

• düzenli okunması,

• muayene ve kalibrasyonlarının takip edilmesi,

• kullanıcı müdahalesinden korunması

gerekir.

Ölçüm ekipmanlarının kontrollerinin düzenli yapılmasının takibi bina sahibi, yönetici, yönetim kurulu veya enerji yöneticisinin sorumluluğundadır.

Isı Sayacı Arızalıysa Gider Nasıl Hesaplanır?

Ölçüm cihazının arızalanması veya doğru veri üretmemesi durumunda bağımsız bölümün gideri rastgele belirlenemez.

Yönetmeliğin 11. maddesine göre böyle durumlarda:

• bağımsız bölümün önceki benzer dönemlerdeki tüketimi veya

• aynı dönemdeki benzer bağımsız bölümlerin tüketimleri

esas alınabilir.

Örneğin cihaz ocak ayında arızalandıysa yaz aylarındaki tüketim değil, önceki benzer kış dönemi veya aynı büyüklükteki benzer dairelerin tüketimi dikkate alınmalıdır.

Yönetimin şu bilgileri kayıt altına alması gerekir:

• Arızanın tespit tarihi

• Cihazın son güvenilir okuma değeri

• Teknik servis veya arıza tutanağı

• Hesaplamada kullanılan karşılaştırma dönemi

• Uygulanan hesaplama yöntemi

• Cihazın onarıldığı veya değiştirildiği tarih

Böylece kullanıcı kendisine yansıtılan tutarın hangi verilere göre belirlendiğini kontrol edebilir.

Ölçüm Cihazına Müdahale Edilebilir mi?

Bağımsız bölüm kullanıcıları, bakım ve arıza hâlleri dışında ısı sayacı, kalorimetre veya ısı pay ölçer gibi ekipmanlara müdahale etmemelidir.

Cihazın sökülmesi, üzerinin kapatılması, çalışmasının engellenmesi veya doğru ölçüm yapamayacak şekilde değiştirilmesi gider paylaşımını etkiler.

Müdahale şüphesi varsa yönetim:

• Teknik inceleme yaptırmalı,

• Cihazın durumunu tutanakla belirlemeli,

• Önceki okuma kayıtlarını incelemeli,

• Uygulanacak hesaplama yöntemini kullanıcıya açıklamalı,

• Onarım veya değişim işlemini belgelendirmelidir.

Teknik inceleme yapılmadan cezalandırıcı veya keyfî bir tüketim bedeli belirlenmemelidir.

Merkezi Sıcak Su da %30–%70 Oranıyla mı Paylaşılır?

Hayır. Merkezi ısıtma ile merkezi sıhhi sıcak su gideri aynı hesaplama kapsamında değerlendirilmemelidir.

Merkezi sıcak su giderleri kural olarak kullanıcıların ölçülen sıcak su tüketimlerine göre paylaştırılır.

Sıcak su merkezi ısıtma sistemi üzerinden hazırlanıyorsa sıcak su üretiminde kullanılan enerji toplam tüketimden ayrılmalıdır.

Yönetimin sunduğu hesapta:

• Binanın toplam enerji tüketimi

• Sıcak su için kullanılan enerji

• Isıtma için kalan enerji gideri

• Dairelerin sıcak su tüketimleri

• Dairelerin ısıtma tüketimleri

ayrı ayrı gösterilmelidir.

Sıcak su giderinin ayrıştırılmaması, bağımsız bölümlere hatalı tutar yansıtılmasına neden olabilir.

Hangi Giderler Isıtma İşletme Giderine Dahil Edilebilir?

Isıtma sistemiyle doğrudan bağlantılı bazı giderler hesaplamaya dahil edilebilir. Örneğin:

• Rutin bakım ve küçük onarımlar

• Ölçüm cihazlarının kontrol ve ayar giderleri

• Gider paylaşımıyla ilgili uygun ölçüm giderleri

• Ayrı ölçülebiliyorsa sistemin elektrik gideri

• Ayrı ölçülebiliyorsa ısıtma sisteminin su gideri

Buna karşılık şu giderler normal aylık ısıtma tüketiminden ayrı değerlendirilmelidir:

• Kazanın tamamen değiştirilmesi

• Büyük tesisat yenilemeleri

• Kapsamlı mekanik onarımlar

• Genel personel giderleri

• Güvenlik ve temizlik hizmetleri

• Asansör giderleri

• Yönetim hizmet bedeli

• Isıtmayla ilgisi bulunmayan demirbaş harcamaları

Büyük onarım ve demirbaş giderlerinin normal enerji tüketimi içinde gösterilmesi, kat maliklerinin gerçek maliyetleri ayırt etmesini engeller.

Gider Paylaşım Belgesinde Neler Bulunmalıdır?

Gider paylaşım bildirimi, kullanıcının hesabı anlayabilmesine ve kontrol edebilmesine imkân vermelidir.

Bildirimde başlıca şu bilgiler bulunmalıdır:

• Bildirim dönemi

• Sayaç okuma tarihleri

• Önceki ve son sayaç değerleri

• Tüketim farkı

• Binanın toplam ısıtma gideri

• Sıcak su ve ısıtma için ayrılan tutarlar

• %70 tüketim tutarı

• %30 kullanım alanı tutarı

• Bağımsız bölümün tüketim oranı

• Kullanılan kapalı alan bilgisi

• Bağımsız bölüme düşen toplam tutar

• Son ödeme tarihi

Sadece “ısınma gideri” açıklamasıyla tek bir rakam bildirilmesi hesabın denetlenmesini zorlaştırır.

Şeffaf bir hesapta toplam enerji faturası ile bağımsız bölümlere dağıtılan toplam tutarın uyumlu olması gerekir. Arada fark varsa bunun nedeni açıklanmalıdır.

Hatalı Isınma Giderinde Yönetimden Hangi Belgeler İstenebilir?

Isınma giderinin hatalı olduğu düşünülüyorsa yönetime yazılı başvuru yapılarak şu belgeler istenebilir:

1. İlgili dönemin toplam enerji faturası

2. Binanın toplam tüketim miktarı

3. Dairenin önceki ve son sayaç değerleri

4. Sayaç okuma tarihleri

5. Binadaki toplam ölçülen tüketim

6. Dairenin tüketim oranı

7. Binanın toplam kapalı kullanım alanı

8. Daire için kullanılan alan bilgisi

9. %30 ve %70 hesaplarının ayrıntıları

10. Merkezi sıcak suyu ayırma yöntemi

11. Ölçüm şirketinin yetki bilgileri

12. Arızalı cihaz varsa teknik servis tutanağı

Hata tespit edilirse ilgili döneme ait giderin düzeltilmesi ve oluşan farkın hesaba yansıtılması talep edilebilir.

Sorunun yönetim içinde çözülememesi hâlinde uyuşmazlığın niteliğine göre hukuki destek alınması ve sulh hukuk mahkemesine başvurulması gündeme gelebilir.

Yönetim Planıyla %30–%70 Oranı Değiştirilebilir mi?

Merkezi sistem gider paylaşımına ilişkin emredici mevzuat hükümlerine aykırı yönetim planı maddeleri veya kat malikleri kurulu kararları uygulanamaz.

Kat malikleri kurulunun:

• Ölçüm cihazlarının kullanılmamasına,

• Tüketim değerlerinin dikkate alınmamasına,

• Bütün giderin eşit dağıtılmasına,

• Yönetmelikten farklı keyfî bir oran uygulanmasına

karar vermesi, bu uygulamayı kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.

Yönetim planında güncel mevzuata aykırı eski bir hüküm bulunuyorsa gider paylaşımında yalnızca bu hükme dayanılmamalıdır.

Merkezi Sistemden Bireysel Sisteme Geçilebilir mi?

Merkezi sistemin bireysel sisteme dönüştürülmesi yalnızca teknik bir işlem değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki karar oranlarına uyulması gerekir.

Genel olarak sistem değişikliği, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla vereceği karar üzerine yapılabilir.

Ancak toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından oybirliği gerekir.

Bu nedenle bazı dairelerin kendi kararıyla merkezi sistemden ayrılması her durumda mümkün değildir. Karar öncesinde yönetim planı, binanın alanı, mekanik tesisat projesi ve ortak sisteme etkiler incelenmelidir.

Profesyonel Yönetim Firması Süreci Nasıl Takip Etmelidir?

Profesyonel yönetim firması yalnızca enerji faturasını dairelere dağıtmakla yetinmemelidir.

Doğru bir uygulamada yönetim firması:

• Sayaç okuma dönemlerini takip eder,

• Ölçüm şirketinin yetkisini kontrol eder,

• Toplam faturayla okuma verilerini karşılaştırır,

• Sıcak su giderini ısıtma giderinden ayırır,

• %30 ve %70 hesaplarını ayrı gösterir,

• Cihaz arızalarını kayıt altına alır,

• Teknik servis işlemlerini takip eder,

• Kat maliklerine anlaşılır bildirim sunar,

• Faturayla dağıtılan toplam tutarı karşılaştırır,

• Kişisel verileri korur,

• Geçmiş dönem belgelerini saklar,

• İtirazlara yazılı ve belgeli cevap verir.

Merkezi ısıtma, teknik bakım ve mali raporlama süreçlerini düzenli takip edebilecek bir firma arıyorsanız yönetim firmalarından teklif alabilir ve seçenekleri karşılaştırabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kaloriferi hiç açmayan daire ödeme yapar mı?

Evet. Ölçülen tüketimi düşük olsa bile kullanım alanına göre dağıtılan %30’luk bölüme katılır.

Boş daire ısınma gideri öder mi?

Evet. Dairenin boş olması ortak alan, sistem kaybı, asgari ısınma ve işletme giderlerine katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

%30–%70 oranı bütün aidata uygulanır mı?

Hayır. Bu oran merkezi sistem ısıtma giderlerine ilişkindir.

Giriş veya çatı katına farklı oran uygulanır mı?

Hayır. %70’lik bölüm tüketim, %30’luk bölüm kullanım alanı üzerinden hesaplanır. Kat ve cephe için ayrı bir oran bulunmaz.

Isı sayacı bozuksa ödeme yapılmaz mı?

Hayır. Önceki benzer dönem veya benzer bağımsız bölüm tüketimi esas alınarak hesaplama yapılabilir.

Yönetim sayaç değerlerini göstermek zorunda mı?

Gider bildiriminin hesabı kontrol etmeye imkân verecek okuma değerlerini, oranları ve tutarları içermesi gerekir.

Kiracı mı, ev sahibi mi öder?

Olağan tüketim gideri genellikle kiracıya, büyük onarım ve demirbaş giderleri ise niteliğine göre malike aittir. Yönetim karşısındaki kanuni sorumluluk ayrıca değerlendirilir.

Sonuç: Isıtma Gideri Açıklanabilir Olmalıdır

Merkezi sistem ısıtma giderlerinde temel kural, toplam giderin %70’inin ölçülen tüketime, %30’unun kullanım alanına göre paylaşılmasıdır.

Ancak doğru yönetim yalnızca oranları uygulamakla sınırlı değildir. Sayaçların düzenli okunması, sıcak su giderinin ayrıştırılması, cihaz arızalarının belgelenmesi ve her bağımsız bölüme anlaşılır gider bildirimi sunulması gerekir.

Kat malikleri ve kullanıcılar, kendilerine bildirilen tutarın hangi verilere göre hesaplandığını görebilmelidir. Açıklanamayan giderler, doğru hesaplanmış olsa bile yönetime duyulan güveni zedeler.

Isıtma Giderleriniz Şeffaf ve Denetlenebilir mi?

Mevcut yönetiminiz merkezi ısıtma giderlerini açık ve denetlenebilir raporlarla sunmuyor mu?

Binanızın veya sitenizin bilgilerini paylaşın; bölgenizde hizmet veren, mali ve teknik süreçleri şeffaf biçimde takip eden profesyonel yönetim firmalarından teklifler alın.

Yönetim Firmalarından Ücretsiz Teklif Al

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda yönetim planı, ölçüm sistemi, gider belgeleri ve olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.