Apartman ve site giderleri eşit mi bölünür? KMK 20’ye göre personel, asansör, bakım, yönetim ve ısınma giderlerinin doğru paylaşımı.

Apartman ya da Site Giderleri Eşit mi, Arsa Payına Göre mi Bölünür?

Apartman ve site giderlerinin tamamı eşit bölünmez; tamamı arsa payına göre de hesaplanmaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, aksine geçerli bir anlaşma yoksa iki ayrı paylaşım yöntemi öngörür:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaşılır.

• Sigorta, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı, yönetici aylığı, ortak tesislerin işletilmesi ve diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır.

Merkezî ısınma, toplu yapılarda yalnız belirli bloklara ait giderler, çok giderli veya lüks yenilikler ve kusurla doğan zararlar için özel hükümler vardır. Bu nedenle doğru aidat hesabı, her gider kaleminin ayrı sınıflandırılmasıyla yapılmalıdır.

Hangi Apartman Giderleri Eşit Bölünür?

KMK m.20/a, dört gider türünü açıkça sayar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri. Bu giderler ile bunlar için toplanan avanslar, aksine anlaşma yoksa eşit olarak paylaşılır.

Buradaki “eşit”, dairenin büyük veya küçük olmasına göre farklı bedel çıkarılmaması anlamına gelir. Örneğin yönetim planında aksi yazmıyorsa 50 metrekarelik daire ile 150 metrekarelik daire, kanunda sayılan kapıcı giderine eşit katılır.

Kanun eşit paylaşılacak dört gider türünü açıkça sayar. Temizlik şirketi, özel güvenlik şirketi, teknik bakım ekibi veya birden fazla hizmet sunan tesis yönetim firmasının toplam bedelini incelemeden bütünüyle “personel gideri” saymak doğru değildir. Sözleşmedeki kalemler ayrıştırılmalı; yönetim planı ile hizmetin niteliği incelenmelidir.

Hangi Giderler Arsa Payına Göre Bölünür?

KMK m.20/b uyarınca aşağıdaki giderler, aksine anlaşma yoksa tapudaki arsa payı oranında karşılanır:

• Ana taşınmazın sigorta primleri

• Ortak yerlerin bakım ve koruma giderleri

• Ortak yerlerin güçlendirme ve onarım giderleri

• Yönetici aylığı ve benzeri yönetim giderleri

• Ortak tesislerin işletme giderleri

• Bu giderler için toplanacak avanslar

Çatı ve dış cephe onarımı, asansör bakımı, hidrofor, su deposu, jeneratör, yangın sistemi, ortak alan aydınlatması ve ortak tesislerin çalıştırılması bu kapsamdaki giderlere örnek olabilir. Giderin adı değil, ortak yerin veya tesisin korunması, onarılması ya da işletilmesi amacı belirleyicidir.

Profesyonel yönetim firmasına yalnız yönetim hizmeti karşılığında ödenen ücret de “yönetici aylığı gibi diğer giderler” kapsamında, aksine geçerli düzen yoksa arsa payına göre dağıtılır. Sözleşmede temizlik, güvenlik veya teknik personel gibi farklı hizmetler de bulunuyorsa bedellerin ayrı gösterilmesi doğru paylaşım ve denetim için önemlidir.

Aidatın Tamamı Eşit Olmak Zorunda mı?

Hayır. Günlük kullanımda “aidat” denilen aylık bedel, hukuken farklı gider ve avans kalemlerinin toplamıdır. Aynı bütçede hem eşit bölünecek personel gideri hem arsa payına göre dağıtılacak bakım ve işletme gideri bulunabilir.

Doğru yöntem, bütçeyi tek tutar olarak bağımsız bölüm sayısına bölmek değil, önce giderleri sınıflandırmaktır:

1. Eşit paylaşılacak kalemler belirlenir.

2. Arsa payına göre paylaşılacak kalemler belirlenir.

3. Özel mevzuata tabi ısınma veya blok giderleri ayrılır.

4. Her bağımsız bölümün bu hesaplardan doğan toplam avansı gösterilir.

Bu işlem sonunda dairelerin toplam aylık aidatı farklı çıkabilir. Yönetimin yalnızca “bu yıl aidat 5.000 TL” demesi, hesabın KMK m.20’ye uygun olduğunu tek başına göstermez.

Arsa Payı Nedir, Metrekare ile Aynı mıdır?

Arsa payı, bağımsız bölüme bağlı ve tapu sicilinde gösterilen ortak mülkiyet payıdır. KMK m.3’e göre kat mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı biçimde tahsis edilir.

Bu nedenle arsa payı yalnız brüt veya net metrekare değildir. Kat, cephe, kullanım türü ve kat mülkiyeti kurulurken esas alınan değer unsurları sonucu etkileyebilir. Gider dağıtımında “arsa payı” denildiğinde güncel tahmin değil, tapudaki kayıt esas alınır.

Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı belirlenmemişse her kat maliki mahkemeden arsa paylarının yeniden düzenlenmesini isteyebilir. Ancak bağımsız bölümün değerinin sonradan artması veya azalması tek başına arsa payını değiştirmez.

Yönetim Planı Farklı Bir Paylaşım Öngörebilir mi?

Evet. KMK m.20, “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesiyle başlar. KMK m.28’e göre yönetim planı bütün kat maliklerini, sonradan malik olanları, yönetici ve denetçileri bağlayan sözleşme hükmündedir. Bu nedenle geçerli yönetim planında giderlerin farklı paylaşılacağı açıkça yazıyorsa önce bu hüküm incelenir.

Örneğin yönetim planı bütün giderlerin eşit, belirli giderlerin metrekare veya farklı bir oran üzerinden paylaşılmasını öngörebilir. Ancak hüküm açık olmalı ve kanunun emredici düzenlemelerine aykırı olmamalıdır.

Tek parsel üzerindeki apartman veya sitede yönetim planının değiştirilmesi için KMK m.28 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Toplu yapı olarak kurulmuş yerlerde ise KMK m.70 uygulanır. 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla, toplu yapı yönetim planı değişikliği için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu aranır.

Bir yıllık işletme projesini onaylayan olağan kurul kararı ile yönetim planının kalıcı biçimde değiştirilmesi aynı işlem değildir. Kurul, bütçeyi kabul ederken kanuna ve yürürlükteki yönetim planına uygun hareket etmelidir. Yönetim planına aykırı bir dağılım görülürse kararın süresinde iptali gündeme gelebilir.

2026 Düzenlemesine Göre İşletme Projesinde Ne Yazmalı?

7579 sayılı Kanunla değiştirilen KMK m.37’ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar ve proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanır.

İşletme projesinde özellikle şunlar bulunmalıdır:

• Ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderleri

• Tüm giderlerden her kat malikine KMK m.20 esaslarıyla düşen tahmini miktar

• Her kat malikinin aynı esaslara göre ödemesi gereken avans

Bu düzenleme, yönetimin yalnız toplam bütçeyi değil, her bağımsız bölüme düşen tutarın hangi esasa göre hesaplandığını da gösterebilmesini gerektirir. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme gideri kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68 anlamında belge sayılır.

Zemin Kattaki Daire Asansör Gideri Öder mi?

Kural olarak evet. KMK m.20/c’ye göre malik, ortak yeri veya tesisi kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da bağımsız bölümünün konumu nedeniyle tesise ihtiyacı olmadığını söyleyerek giderden kaçınamaz.

Bu nedenle zemin katta oturmak, asansörü kullanmamak veya “benim kata çıkmıyor” demek tek başına muafiyet oluşturmaz. Yönetim planında geçerli bir muafiyet bulunması veya giderin toplu yapıdaki yalnız belirli yapılara tahsis edilmiş bir tesise ait olması durumu değiştirebilir.

Dükkânlar Apartman ve Site Gideri Öder mi?

Evet. Bağımsız girişi bulunan bir dükkânın maliki de kat malikidir. Dükkân sahibinin kapıcıyı, asansörü, havuzu veya bahçeyi fiilen kullanmadığını söylemesi, KMK m.20/c gereğince tek başına ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz.

Ancak yönetim planında dükkânlara yönelik açık bir gider muafiyeti veya özel paylaşım hükmü bulunabilir. Ayrıca toplu yapıda yalnız konut bloklarına tahsis edilmiş bir tesisin gideri KMK m.72 uyarınca yalnız o yapılardaki maliklere ait olabilir. Sonuç, “dükkân” kelimesine göre değil; tapu, yönetim planı, tesisin tahsis amacı ve gider kalemine göre belirlenir.

Boş Daire ya da Kullanılmayan Yazlık Aidat Öder mi?

Evet. Bağımsız bölümün boş olması, kiraya verilmemesi, tadilatta bulunması veya malikin başka şehirde yaşaması ortak gider borcunu kaldırmaz. KMK m.20/c, ihtiyaç bulunmadığı veya kullanımdan vazgeçildiği savunmasıyla ödeme yapılmamasını açıkça engeller.

Ölçülen bireysel tüketimler farklı olabilir; ancak ortak gider ve avans borcu mülkiyete bağlı yükümlülüktür.

Havuz, Spor Salonu ve Otopark Giderlerini Kim Öder?

Bu tesisler bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmişse, işletme, bakım ve onarım giderleri kural olarak KMK m.20/b kapsamında arsa payına göre karşılanır. Bir malikin yüzme bilmemesi, aracı olmaması veya spor salonuna girmemesi muafiyet sağlamaz.

Tesis yalnız belirli blok veya yapılara tahsis edilmişse toplu yapılara ilişkin KMK m.72 devreye girer. Yalnız o yapıların ortak kullanımına ayrılan yer ve tesislerin giderini o yapılardaki malikler; bütün bağımsız bölümlere tahsis edilen tesislerin giderini ise bütün kat malikleri karşılar.

Bir yerleşimin günlük dilde “site” olarak anılması, onun tapuda KMK anlamında toplu yapı olduğu sonucunu doğurmaz. KMK m.70 ve m.72 uygulanmadan önce tapu kayıtları ile toplu yapı kuruluşu kontrol edilmelidir.

Merkezî Isıtma Giderleri Eşit mi Bölünür?

Merkezî ısıtma enerjisi, basitçe eşit veya tapudaki arsa payına göre bölünmez. Merkezî Isıtma ve Sıhhî Sıcak Su Sistemlerinde Giderlerin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliğin 8. maddesine göre:

• Toplam ısıtma giderinin yüzde 70’i, bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimine göre,

• Toplam ısıtma giderinin yüzde 30’u, ortak kullanım alanları, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderleri için bağımsız bölümlerin kapalı kullanım alanlarına göre

paylaştırılır. Merkezî sıcak su gideri ise ölçülen sıcak su tüketimine göre hesaplanır. Kanundaki “kaloriferci giderinin eşit paylaşılması” ile yakıt veya ısı enerjisi giderinin bu özel yöntemle hesaplanması birbirinden farklıdır.

Çok Giderli veya Lüks Yeniliklerde Herkes Öder mi?

KMK m.43 özel bir istisna getirir. Yapılması istenen yenilik ve ilave çok giderliyse veya yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa ve ana taşınmazın bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde değilse, bundan yararlanmak istemeyen malik gidere katılmak zorunda değildir. Gider, yeniliğe karar verenler tarafından ödenir.

Katılmayan malik daha sonra yenilikten yararlanmak isterse başlangıçtaki yapım ve bakım giderlerine düşecek payı ödeyerek yararlanma hakkı kazanır. Bir iş sırf yüksek tutarlı olduğu için “lüks yenilik” sayılmaz; zorunlu bakım, güvenlik veya güçlendirme ile yenilik ve ilave ayrımı somut olaya göre yapılmalıdır.

Zarara Bir Kat Maliki Sebep Olduysa Gider Nasıl Paylaşılır?

KMK m.20’nin son fıkrasına göre ortak gidere bir kat malikinin veya bağımsız bölümden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gideri önce karşılayanların kusurlu kişiye veya ilgili kat malikine rücu hakkı vardır.

Örneğin ortak tesisattaki hasarın belirli bir bağımsız bölümdeki kusurlu müdahaleden doğduğu teknik olarak belirlenmişse, bedelin bütün maliklerin üzerinde bırakılması yerine kusur ve rücu hükümleri değerlendirilir. Kusurun belge ve teknik raporla ortaya konulması önemlidir.

Aidatı Kat Maliki mi, Kiracı mı Öder?

Yönetime karşı temel ortak gider ve avans borcu kat malikine aittir. KMK m.22’ye göre bağımsız bölümden kira, oturma hakkı veya başka sebeple sürekli yararlanan kişi de gider, avans ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte sorumludur.

Kiracının yönetime karşı sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira sözleşmesinde “aidatı kiracı öder” yazması, kat malikinin yönetime karşı kanuni sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmaz.

Gider Payını Ödememenin Sonucu Nedir?

KMK m.20’ye göre gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında yönetici ya da diğer kat maliklerinden biri dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Borcun tamamını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

“Paylaşım yanlış, bu nedenle hiçbir şey ödemiyorum” yaklaşımı ek borç ve takip riski doğurabilir. Hatalı olduğu düşünülen karar veya işletme projesi için kanuni itiraz yolları süresinde kullanılmalıdır.

Hatalı Gider Dağılımına Nasıl İtiraz Edilir?

Önce yönetimden şu belgeler yazılı olarak istenmelidir:

• Güncel yönetim planı

• Tapudaki arsa payı listesi

• Onaylı işletme projesi ve gider dağıtım tablosu

• Kat malikleri kurulu kararı ve hazır bulunanlar listesi

• Fatura, sözleşme ve ödeme belgeleri

• Merkezî ısıtma varsa tüketim ve gider paylaşım belgesi

Kurul kararına karşı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal yoluna başvurabilir. Yokluk ve mutlak butlan hâlleri saklıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma olmazsa ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Yönetime dilekçe vermek, KMK m.33’teki sürelerin yerine geçmez.

Yönetimler İçin Kanuna Uygun Gider Dağıtım Kontrolü

1. Tapu arsa paylarını ve güncel yönetim planını karşılaştırın.

2. Bütçedeki her gideri ayrı satırda gösterin.

3. KMK m.20/a kapsamındaki kalemleri eşit dağıtın.

4. KMK m.20/b kapsamındaki kalemleri arsa payına göre hesaplayın.

5. Merkezî ısıtmayı özel yönetmeliğe göre ayırın.

6. Toplu yapıda blok, parsel ve bütün site giderlerini KMK m.72’ye göre sınıflandırın.

7. Karma hizmet sözleşmelerinde yönetim, personel ve teknik hizmet bedellerini ayrıştırın.

8. Her bağımsız bölümün hesap tablosunu işletme projesine ekleyin.

9. Projeyi 2026’da değişen KMK m.37’ye uygun biçimde genel kurulda onaylayın.

10. Karar, fatura, sözleşme ve hesapları denetime açık saklayın.

Şeffaf ve kanuna uygun gider dağılımı, apartman ve site yönetimine duyulan güvenin temelidir. yonetimfirmasi.com üzerinden profesyonel yönetim firmalarından teklif alabilir; firmaların bütçe hazırlama, gider raporlama, denetim ve borç takip hizmetlerini aynı kapsam üzerinden karşılaştırabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Apartman aidatı herkese eşit olabilir mi?

Yönetim planında veya geçerli anlaşmada böyle bir düzen yoksa bütün giderlerin tek kalemde eşit bölünmesi KMK m.20’nin varsayılan sistemine uymaz. Kanunda sayılan dört personel gideri eşit; diğer ortak giderler kural olarak arsa payına göre dağıtılır.

Büyük daire daha fazla aidat öder mi?

Arsa payı yüksekse arsa payına göre dağıtılan giderlerde daha fazla öder. Eşit paylaşılması gereken kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinde dairenin büyüklüğü fark yaratmaz. Yönetim planındaki geçerli farklı hükümler saklıdır.

Asansörü kullanmayan dükkân asansör gideri öder mi?

Kural olarak evet. Kullanmadığını veya ihtiyacı olmadığını ileri sürmek KMK m.20/c gereğince muafiyet sağlamaz. Yönetim planındaki açık muafiyet ve toplu yapıda tesisin tahsis edildiği yapılar ayrıca incelenir.

Çatı giderini yalnız son kattakiler mi öder?

Hayır. Çatı ortak yer olduğundan bakım ve onarım gideri, aksine geçerli anlaşma yoksa bütün kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır.

Yönetici aidatı istediği gibi belirleyebilir mi?

Hayır. Yönetici tahmini bütçeyi ve geçici işletme projesini hazırlayabilir; ancak 2026 düzenlemesine göre işletme projesi en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanmalıdır. Dağılım KMK m.20, özel mevzuat ve yönetim planına dayanmalıdır.

Aidat ödemeyen kiracıya takip yapılabilir mi?

Kiracı, KMK m.22 kapsamında kat malikiyle birlikte sorumludur; fakat sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin yönetime karşı sorumluluğu devam eder.

Sonuç

Apartman ve site giderlerinin paylaşımında tek bir “eşit aidat” veya “her şey arsa payına göre” kuralı yoktur. KMK m.20, dört personel giderini eşit; sigorta, yönetim, ortak alan bakım-onarım ve ortak tesis işletme giderlerini ise arsa payına göre paylaştırır. Yönetim planındaki geçerli farklı düzenlemeler, merkezî ısıtma mevzuatı ve toplu yapı hükümleri ayrıca uygulanır.

Doğru yöntem, her gideri niteliğine göre ayırmak ve her bağımsız bölümün hesabını onaylı işletme projesinde göstermektir. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planı, tapu yapısı veya uyuşmazlığın özellikleri farklı sonuç doğurabileceğinden somut olayda uzman hukuk görüşü alınmalıdır.