Apartman Genel Kurul Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

Apartman Genel Kurul Toplantı ve Karar Yeter Sayısı 2026

Apartman veya site genel kurulunda kaç kişinin bulunması gerekir? İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı kaç kişiyle yapılabilir? Yönetici, aidat, ortak alan yenilemesi veya yönetim planı değişikliği aynı oy oranıyla mı karara bağlanır?

Bu soruların tek bir oranla cevaplanması mümkün değildir. Çünkü apartman genel kurul toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısı farklı kavramlardır. Ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bazı kararlar için genel kuraldan daha yüksek çoğunluklar öngörmektedir. İkinci toplantıda katılım şartının azalması da bu özel çoğunlukları ortadan kaldırmaz.

Bu rehber, 8 Kasım 2026 tarihinde yürürlükte bulunan resmî mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır. İnternette “genel kurul yönetmeliği” olarak anılsa da apartman ve site toplantılarındaki temel yeter sayı kuralları ayrı bir yönetmelikte değil, başta 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29, 30 ve 31. maddelerinde düzenlenmektedir. 16 Ağustos 2008 tarihli Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik ise toplantı nisaplarını değil, toplu yapılarda kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulurken istenecek belgeler ile tapu işlemlerini düzenler.

Kısa cevap: Apartman genel kurul toplantı yeter sayısı nedir?

İlk toplantının yapılabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının toplantıda temsil edilmesi gerekir. Bu iki şart birlikte aranır.

İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün içinde yapılır. İlk ve ikinci toplantı arasında en az 7 gün bulunmalıdır. İkinci toplantı için ayrıca bir toplantı yeter sayısı öngörülmemiştir; olağan kararlar toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla alınır.

Ancak yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği, ortak yerde yapılacak bazı değişiklikler ve oybirliği gerektiren önemli işler için Kanun’da ayrıca belirlenen özel çoğunluklar ikinci toplantıda da geçerlidir.

Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısı arasındaki fark nedir?

Toplantı yeter sayısı, kurulun görüşmeye başlayabilmesi için bulunması gereken asgari katılımı ifade eder.

Karar yeter sayısı ise gündemdeki bir önerinin kabul edilmiş sayılması için gereken oy miktarıdır.

Bu ayrım önemlidir. Bir toplantının yapılabilmesi için yeterli katılım bulunması, gündemdeki her kararın aynı çoğunlukla alınabileceği anlamına gelmez. Önce toplantının açılmasına yetecek katılım, ardından her gündem maddesi için gereken karar çoğunluğu ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

İlk toplantıda toplantı yeter sayısı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesine göre ilk toplantı, kat maliklerinin:

• Sayı bakımından yarısından fazlası ve

• Arsa payı bakımından yarısından fazlası

ile yapılabilir.

Yalnızca toplantıya gelen kişi sayısına bakılması yeterli değildir. Toplantıda temsil edilen kat maliklerinin toplam arsa payının da ana taşınmazın toplam arsa payının yarısını geçmesi gerekir.

Örnek hesaplama

Her bağımsız bölümün ayrı bir kişiye ait olduğu ve arsa paylarının eşit olduğu 24 bağımsız bölümlü bir apartmanda ilk toplantı için en az 13 kat malikinin veya yetkili temsilcisinin bulunması gerekir. Arsa payları eşit değilse 13 kişinin katılması tek başına yeterli olmayabilir; bu kişilerin toplam arsa payının da yüzde 50’yi aşması gerekir. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölüme sahip olduğu yapılarda 30. maddedeki kat maliki sayısı ile 31. maddedeki oy sayısı aynı kavram değildir; bu nedenle bağımsız bölüm sayısı doğrudan malik sayısı gibi kullanılmamalı, malik ve oy listeleri ayrı hazırlanmalıdır.

Bu nedenle toplantıdan önce yalnızca kat maliki listesi değil, güncel arsa payı cetveli de hazırlanmalıdır.

İlk toplantıda kararlar kaç oyla alınır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesinde ilk toplantıdaki genel karar kuralı “oy çokluğu” olarak belirlenmiştir. Başka bir maddede özel bir yeter sayı öngörülmemiş olağan yönetim kararları bu genel kurala göre alınır.

Fakat gündem maddesi için Kanun’da sayı ve arsa payı çoğunluğu, beşte dört veya oybirliği gibi özel bir oran varsa 30. maddedeki genel oy çokluğu yeterli olmaz. Özel hüküm uygulanır.

İkinci toplantı ne zaman ve kaç kişiyle yapılır?

İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı düzenlenebilir. İkinci toplantının:

• İlk toplantı tarihinden sonra en geç 15 gün içinde yapılması,

• İlk toplantı ile arasında en az 7 gün bulunması,

• Yeri ve tarihinin ilk çağrıda belirtilmesi

gerekir.

İkinci toplantıda ayrıca bir toplantı nisabı aranmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesine göre olağan kararlar toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla alınır.

Örneğin ikinci toplantıya 9 oyla temsil edilen kat maliki katılmışsa, genel kurala tabi olağan bir karar için 5 kabul oyu gerekir. Ancak yönetici seçimi veya yönetim planı değişikliği gibi özel çoğunluk gerektiren konularda bu örnek uygulanmaz.

İkinci toplantıda her karar alınabilir mi?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesi, Kanun’da ayrıca düzenlenen özel yeter sayıları açıkça saklı tutmaktadır.

Bu nedenle ikinci toplantıya az sayıda kişinin gelmesi aşağıdaki özel çoğunlukları ortadan kaldırmaz:

• Yönetici seçimi için sayı ve arsa payı çoğunluğu

• Denetçi seçimi için sayı ve arsa payı çoğunluğu

• Normal bir apartmanda yönetim planı değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördü

• Bazı ortak alan işlemleri için beşte dört yazılı rıza

• Kanun’un oybirliği aradığı önemli yönetim işleri

“İkinci toplantıda gelenler her konuda karar verir” ifadesi bu nedenle eksik ve yanıltıcıdır.

Yönetici kaç oyla seçilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Bu oran toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Yönetici seçimi özel yeter sayıya bağlı olduğundan ikinci toplantıda yalnızca katılanların çoğunluğu ile yönetici seçilmiş sayılmaz.

Her bağımsız bölümün ayrı bir kişiye ait olduğu ve arsa paylarının eşit olduğu 24 bağımsız bölümlü bir apartmanda yönetici seçimi için en az 13 kabul oyu gerekir. Arsa payları eşit değilse kabul oyu verenlerin toplam arsa payının da yarıdan fazla olması zorunludur.

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana taşınmazlarda yönetici atanması zorunludur. Kurul gerekli çoğunluğu sağlayarak yönetici atayamazsa kat maliklerinden biri, Kanun’daki şartlarla sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir.

Denetçi kaç oyla seçilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41. maddesi, denetim görevinin kat malikleri arasından seçilecek bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verilebileceğini düzenler. Seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.

Bu nedenle denetçi seçiminde de yalnızca toplantıya katılanların basit çoğunluğuyla yetinilmemeli; sayı ve arsa payı şartları birlikte hesaplanmalıdır.

Aidat ve işletme projesi hangi çoğunlukla onaylanır?

22 Mayıs 2026 tarihinde yayımlanan 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi değiştirildi. Güncel düzenlemeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici geçici proje hazırlar ve proje en geç üç ay içinde genel kurulun kararına sunulur.

1. maddede işletme projesinin onayı için ayrıca özel bir karar oranı belirtilmemiştir. Bu nedenle yalnızca bütçe ve aidat tutarının onaylanmasına ilişkin karar, kural olarak 30. maddedeki genel karar yeter sayısına tabidir.

Ancak aynı karar gider paylaşım yöntemini veya yönetim planını değiştirecek hükümler içeriyorsa konu artık sıradan bütçe onayı olmaktan çıkar. Bu durumda değiştirilen hususa ilişkin özel çoğunluğun ayrıca sağlanması gerekir.

2026 değişikliği toplu yapılarda hangi oranı değiştirdi?

7579 sayılı Kanun, bütün apartmanlardaki yönetim planı değişiklik oranını değiştirmedi.

Tek bir apartman veya ana taşınmaz bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesindeki beşte dört kuralı devam etmektedir.

Değişiklik, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesindeki toplu yapılara ilişkindir. Toplu yapı yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu gerekir. Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri de toplu yapıdaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir.

Dolayısıyla “2026’da yönetim planı değişikliği her yerde üçte ikiye düştü” bilgisi doğru değildir.

Site genel kurulu ile blok kurulunun yetkisi aynı mı?

Hayır. Toplu yapılarda blok, parsel, ada ve toplu yapı ortak alanları için farklı kurullar bulunabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 69–71. maddeleri ve sitenin yönetim planı, hangi kurulun hangi ortak alan veya tesis hakkında karar vereceğini belirler.

Yalnız bir bloğu ilgilendiren konu blok kat malikleri kurulunun; bütün siteyi ilgilendiren ortak yapı, yer ve tesisler ise yönetim planında yetki verilmişse toplu yapı temsilciler kurulunun görev alanına girebilir. Doğru çoğunluk kadar karar alan kurulun yetkili olması da önemlidir.

Bu nedenle büyük sitelerde oylamaya geçmeden önce şu üç soru cevaplanmalıdır:

1. Karar yalnız bir bloğu mu, bir parseli mi, yoksa bütün toplu yapıyı mı ilgilendiriyor?

2. Yönetim planı karar yetkisini hangi kurula vermiş?

3. Oylar kişi sayısına göre mi, yoksa temsil edilen bağımsız bölüm sayısına göre mi hesaplanacak?

Kat maliklerinin oy hakkı nasıl hesaplanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesine göre her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir.

Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanabilir. Ancak malik olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun kullanabileceği toplam oy, bütün oyların üçte birini geçemez. Oy hesabındaki kesirler dikkate alınmaz.

Bir bağımsız bölüm birden fazla kişinin ortak mülkiyetindeyse bu paydaşları, kendi aralarından vekâlet verecekleri bir kişi temsil eder.

Alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmeye katılabilir; ancak o konuda oy kullanamaz.

Apartman toplantısında bir kişi kaç vekâlet alabilir?

Kat maliki oyunu yetkili bir vekil aracılığıyla kullanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesine göre:

• Kırk veya daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

• Kırktan fazla bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

Örneğin 100 bağımsız bölümlü bir yapıda bir kişi en fazla 5 oy için vekil olabilir. Kişinin kendi mülkiyetinden doğan oyları ile vekâleten kullandığı oylar, Kanun’daki farklı sınırlamalar gözetilerek ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu vekâlet için ayrıca noter onayı şartı öngörmemekte, “yetkili vekil” ifadesini kullanmaktadır. Temsil yetkisinin ve toplantının açıkça belirtildiği yazılı vekâlet belgesi, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir. Yönetim planında bu konuda ayrıca bir düzenleme bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir.

Kiracı genel kurulda oy kullanabilir mi?

Oy hakkı esas olarak kat malikine aittir. Kiracı, kat maliki tarafından yetkili vekil olarak görevlendirilmişse malik adına oy kullanabilir. Kiracının yalnızca binada oturması, kendiliğinden oy hakkı doğurmaz.

Olağan ve olağanüstü toplantı çağrısı nasıl yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesine göre kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında belirtilen zamanda toplanır. Yönetim planında zaman belirtilmemişse toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Toplu yapılarda ise yönetim planında farklı bir zaman yoksa kurullar en geç iki yılda bir ve ikinci takvim yılının ilk ayında toplanır.

Önemli bir sebep nedeniyle yapılacak olağanüstü toplantı; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle düzenlenebilir. Olağanüstü toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmalı ve toplantı sebebi bildirilmelidir.

Kanun’daki 15 günlük özel çağrı şekli olağanüstü toplantı için açıkça düzenlenmiştir. Olağan yıllık toplantıda öncelikle yönetim planındaki zaman ve çağrı hükümleri incelenmelidir. Bununla birlikte toplantı tarihi, saati, yeri, gündemi ve ikinci toplantı bilgilerinin ispatlanabilir biçimde bütün maliklere duyurulması, kararların sonradan tartışılmasını önleyen güvenli uygulamadır.

Toplantı tutanağı ve karar defteri nasıl düzenlenmelidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesine göre kurul kararları, sayfaları noter tarafından tasdik edilmiş karar defterine yazılır. Toplantıda bulunan kat malikleri veya yetkili temsilcileri kararları imzalar. Karara karşı oy kullananlar, karşı oylarının gerekçesini belirterek imza koymalıdır.

Tutanakta en az şu bilgiler açıkça yer almalıdır:

• Birinci veya ikinci toplantı olduğu

• Toplam kat maliki ve arsa payı bilgisi

• Asaleten ve vekâleten katılanların listesi

• Toplantıda temsil edilen toplam arsa payı

• Her gündem maddesi için kabul, ret ve çekimser oy sayıları

• Özel çoğunluk aranan kararlarda gerekli nisabın sağlanıp sağlanmadığı

• Karşı oy kullananların gerekçeleri

Yalnızca “oy çokluğuyla kabul edildi” yazılması, özellikle özel çoğunluk gereken kararlarda sağlıklı bir kayıt oluşturmaz. Oy sayısı ve arsa payı sonucu ayrı ayrı gösterilmelidir.

Genel kurul kararına nasıl itiraz edilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre toplantıya katılıp karara karşı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki bakımından süre, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay; her durumda karar tarihinden itibaren en fazla altı aydır. Yokluk veya mutlak butlan hâllerinde Kanun süre şartı aramamaktadır.

1 Eylül 2023 tarihinden beri Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İtiraz ve dava sürelerinin somut olaya göre değerlendirilmesi gerektiğinden, uyuşmazlık hâlinde gecikmeden hukuki destek alınmalıdır.

Toplantı ve karar yeter sayısında en sık yapılan hatalar

• Katılım hesabında arsa paylarını kontrol etmemek

• İkinci toplantıda her kararın katılanların çoğunluğuyla alınabileceğini düşünmek

• Yönetici seçimini yalnızca toplantıya katılanların oylarıyla yapmak

• Kiracıyı vekâlet belgesi olmadan oy sahibi saymak

• Birden fazla bağımsız bölümü olan malikin üçte bir oy sınırını aşmasına izin vermek

• Vekâlet sayısındaki yüzde 5 veya iki kişi sınırını aşmak

• Normal apartman ile toplu yapı yönetim planı değişiklik oranlarını birbirine karıştırmak

• Blok kurulunun bütün siteyi ilgilendiren konuda karar alması

• Beşte dört yazılı rıza veya oybirliği gereken kararı olağan oy çokluğuyla kabul etmek

• Tutanakta oy sayılarını, arsa paylarını ve karşı oy gerekçelerini göstermemek

Sık sorulan sorular

Apartman genel kurulunda yüzde 51 yeterli midir?

Her karar için yeterli değildir. İlk toplantının açılabilmesi için sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası gerekir. Yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği ve oybirliği gerektiren işler gibi özel kararların kendi yeter sayıları ayrıca sağlanmalıdır.

İkinci toplantı tek kişiyle yapılabilir mi?

Kanun ikinci toplantı için ayrı bir toplantı yeter sayısı öngörmemektedir. Ancak bir kişinin katıldığı toplantıda yalnızca genel kurala tabi kararların alınabileceği; özel çoğunluk gereken kararların alınamayacağı unutulmamalıdır. Ayrıca kararın kurul niteliği, gündem, temsil ve diğer usul şartları somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

İkinci toplantıda yönetici seçilebilir mi?

Yönetici seçilebilir; ancak yalnızca katılanların çoğunluğu yeterli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesindeki bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmalıdır.

Aidat artışı ikinci toplantıda kararlaştırılabilir mi?

Yalnızca işletme projesi ve aidat bütçesinin onaylanması söz konusuysa ve karar başka bir özel çoğunluk gerektiren hüküm içermiyorsa 30. maddedeki genel karar kuralı uygulanır. Gider paylaşım yöntemi veya yönetim planı değiştiriliyorsa ilgili özel çoğunluk gerekir.

Karar yeter sayısı hesabında arsa payı her zaman aranır mı?

Hayır. Her kararın dayandığı madde incelenmelidir. Bazı kararlar genel oy çokluğuna, bazıları sayı ve arsa payı çoğunluğuna, bazıları beşte dört oya veya oybirliğine bağlanmıştır.

Sonuç: Her gündem maddesinin çoğunluğu ayrı hesaplanmalıdır

Apartman genel kurul toplantı yeter sayısı belirlenirken ilk aşamada kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu kontrol edilir. İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en az 7, en fazla 15 gün sonra yapılabilir ve olağan kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınabilir.

Fakat ikinci toplantı, Kanun’un özel olarak aradığı sayı ve arsa payı çoğunluğunu, beşte dört yazılı rızayı veya oybirliğini ortadan kaldırmaz. Sağlıklı bir toplantı için gündemdeki her kararın yanına uygulanacak kanun maddesi ve gerekli çoğunluk önceden yazılmalıdır.

Apartman veya sitenizde genel kurul hazırlığını, bütçe sürecini, karar kayıtlarını ve devir işlemlerini düzenli biçimde yürütecek profesyonel bir yönetim arıyorsanız yönetim talebi oluşturabilir, bölgenizde hizmet veren yönetim firmalarının tekliflerini karşılaştırabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planı, kurulun türü, gündem maddesinin gerçek içeriği ve somut olayın özellikleri uygulanacak yeter sayıyı değiştirebilir. Uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki görüş alınmalıdır.