Apartman Genel Kurul Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Apartman Genel Kurul Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Apartman genel kurulunda alınan bir kararın hukuka, yönetim planına veya gerekli çoğunluk şartlarına aykırı olduğunu düşünüyorsanız yalnızca yönetime itiraz dilekçesi vermeniz yeterli değildir. Hukuki adıyla kat malikleri kurulu kararının iptali için, süresi içinde önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması; anlaşma sağlanamazsa ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir.

Kısa cevap şöyledir:

• Toplantıya katılıp karara karşı oy veren kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde harekete geçmelidir.

• Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde başvurmalıdır.

• Karar yok hükmündeyse veya mutlak butlanla geçersizse süre şartı aranmaz. Ancak kararın bu nitelikte olup olmadığına son tahlilde mahkeme karar verir.

• Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan bu uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

• Yönetime verilen dilekçe, noter ihtarı veya yeni toplantı talebi dava süresini durdurmaz.

Bu yazıda “apartman genel kurulu” ifadesi aramalarda yaygın olduğu için kullanılmıştır. Kanundaki doğru kavram kat malikleri kuruludur.

Apartman Genel Kurul Kararına İtirazın Yasal Dayanağı Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, kurul kararlarının iptalini açıkça düzenler. Buna göre toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan malik karar tarihinden; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayanlar için ayrıca karar tarihinden başlayan altı aylık kesin bir üst sınır vardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesine göre kararlar noter tasdikli karar defterine yazılır, toplantıya katılanlarca imzalanır ve karara karşı oy veren malik, aykırılık sebebini belirterek imza koyar. Bu nedenle toplantıda “hayır” oyu vermekle yetinmeyip muhalefet gerekçesini tutanağa açık biçimde yazdırmak en güvenli yoldur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 11 Şubat 2026 tarihli kararında; bir kurul kararı, kat maliki sıfatı ve karara karşı oy verme veya toplantıya katılmama şartlarını vurgulamıştır.

Genel Kurul Kararına Kimler İtiraz Edebilir?

İptal davasını kural olarak kat maliki açabilir. Şu ayrım önemlidir:

Toplantıya katılan kat maliki

Toplantıya katılan malikin, iptalini istediği karar bakımından aykırı oy kullanmış olması gerekir. Karara olumlu oy veren kişinin sonradan fikir değiştirmesi, olağan iptal davası hakkı doğurmaz. Çekimser kalmak da aykırı oy kullanmakla aynı kabul edilmemelidir. Bu nedenle karşı oyun ve gerekçesinin karar tutanağına geçirilmesi önem taşır.

Toplantıya katılmayan kat maliki

Toplantıya hiç katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde dava yoluna gidebilir. Fakat karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra, yalnızca kararı geç öğrendiğini ileri sürmek normal iptal sebepleri bakımından yeterli olmaz.

Kiracı genel kurul kararının iptalini isteyebilir mi?

KMK m.33’teki iptal davası kat malikine tanınmıştır. Yargıtay uygulaması da kat maliki sıfatının araştırılmasını zorunlu görür. Bu nedenle kiracı, aile bireyi veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi sırf bu sıfatla kurul kararının iptali davasını açamaz. Kiracının kira sözleşmesinden, borçlandırılma biçiminden veya kendisine yöneltilen bir talepten doğan başka hukuki hakları bulunabilir; ancak bunlar kurul kararının iptaliyle aynı dava değildir. Kiracının, malikle birlikte hareket etmesi gerekir.

Apartman Genel Kurul Kararına İtiraz Süresi Ne Kadar?

DurumBaşlangıçSüreToplantıya katıldı ve karara karşı oy verdiKarar tarihi1 ayToplantıya katılmadıKararı öğrendiği tarih1 ayToplantıya katılmadıKarar tarihiHer hâlde en fazla 6 ayYokluk veya mutlak butlanSüre aranmazMahkemenin hukuki nitelendirmesine bağlı

Bir aylık süre “30 gün” diye hesaplanmamalıdır. Süre kural olarak sonraki ayın karşılık gelen gününde; o gün resmî tatilse takip eden ilk iş günü biter. Son güne kadar beklemek risklidir.

Kararın öğrenildiği tarih nasıl belirlenir?

Öğrenme tarihi yalnızca noter tebliğiyle oluşmaz. Karar örneğinin e-posta veya mesajla gönderilmesi, aidat bildirimi, icra takibi ya da kişinin kararı bildiğini gösteren yazışmalar somut olaya göre öğrenme delili sayılabilir. Yargıtayın 15 Mayıs 2025 tarihli bir kararında, malike gönderilen imzasız karar metninin dahi öğrenme tarihinin belirlenmesinde dikkate alındığı görülmektedir. “Resmî tebligat gelmedi” düşüncesiyle beklemek güvenli değildir.

Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden beri dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Başvuru, adliyedeki arabuluculuk bürosuna; büro bulunmayan yerlerde bu işle görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne yapılabilir. Başvuru sırasında uyuşmazlık konusu karar, karar tarihi, iptal gerekçeleri ve karşı taraf doğru biçimde belirtilmelidir.

Arabuluculuk başvurusundan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. Ancak arabuluculuk yeni bir aylık süre başlatmaz; önceden geçen süre silinmez, son tutanaktan sonra kalan süre devam eder. Başvuruyu son günlere bırakmamak gerekir.

Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylı örneği dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Hangi Nedenlerle İptal Edilebilir?

Her memnuniyetsizlik iptal sebebi değildir. Kararın kanuna, yönetim planına veya usule aykırı olması gerekir. Sık karşılaşılan başlıklar şunlardır:

1. Toplantı çağrısının usulsüz olması

Olağan toplantı zamanı yönetim planına göre belirlenir. Planda tarih yoksa kurul her takvim yılının ilk ayında toplanır. Toplu yapı kurulları en geç iki yılda bir, plandaki zamanda; planda zaman yoksa ikinci takvim yılının ilk ayında toplanır. Olağanüstü toplantıda önemli bir sebep bulunmalı; yönetici, denetçi veya maliklerin üçte birinin istemi üzerine bütün maliklere en az 15 gün önce, sebebi de belirtilerek imza karşılığı çağrı yapılmalı ya da taahhütlü mektup gönderilmelidir.

İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilmeli; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır. Olağan toplantı ile olağanüstü toplantının çağrı kuralları aynı değildir. Bu nedenle değerlendirme yapılırken yönetim planı ve toplantının niteliği birlikte incelenmelidir.

2. Toplantı veya karar yeter sayısının sağlanmaması

İlk toplantı, maliklerin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla yapılır ve oy çokluğuyla karar verilir. Yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır; genel karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.

Fakat bu genel kural her karar için geçerli değildir. Kanunun özel ve daha ağır çoğunluk aradığı yönetim planı değişikliği, yönetici seçimi, ortak alan işlemleri veya belirli kullanım değişiklikleri ayrıca değerlendirilmelidir. Örneğin yönetim planı değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Yargıtay, bu çoğunluk sağlanmadan alınan yönetim planı değişikliği kararını yok hükmünde kabul eden kararlar vermiştir.

3. Yetkisiz veya hatalı oy kullanılması

Her kat malikinin, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan malik her bağımsız bölüm için oy kullanabilse de toplam oyların üçte birinden fazlasına sahip olamaz. Bir vekil, kural olarak toplam oyların yüzde beşinden fazlasını kullanamaz; 40 ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki malike vekâlet edebilir.

Karar doğrudan bir maliki ilgilendiriyorsa o malik görüşmeye katılabilir fakat oy kullanamaz. Sahte imza, geçersiz vekâlet, malik olmayan kişinin oy kullanması veya vekâlet sınırının aşılması karar sonucunu etkiliyorsa iptal gerekçesi olabilir.

4. Kararın yönetim planına veya emredici kanun hükümlerine aykırı olması

Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir; ancak kanunun emredici hükümlerine aykırı hükümler geçerli olmaz. Giderlerin KMK m.20’ye veya geçerli yönetim planına aykırı paylaştırılması, kanunun aradığı nitelikli çoğunluğun uygulanmaması ya da kurulun yetkisi dışında karar alınması uyuşmazlık doğurabilir.

5. Kararın usulüne uygun kaydedilmemesi

Kurul kararları, sayfaları noter mühürlü karar defterine yazılmalı ve toplantıda bulunan malik veya temsilcilerce imzalanmalıdır. Hazır bulunanlar listesi, vekâletnameler, çağrı belgeleri ve karar metni birbirini doğrulamalıdır. Yalnızca sonradan hazırlanmış imzasız bir listeye dayanılması, toplantının ve kararın gerçekten oluşup oluşmadığı konusunda ciddi ispat sorunu yaratabilir.

6. 2026 işletme projesi kurallarına aykırılık

22 Mayıs 2026 değişikliğiyle işletme projesinin genel kurulda onaylanması zorunlu oldu. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar; proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. Mevcut proje varsa geçici proje bedeli kanundaki koşullarla yeniden değerleme oranı sınırına tabidir.

Genel kurulda onaylanan işletme projesi veya aidat kararı; gider dağılımı, karar nisabı ya da kanuna uygunluk yönünden iptal davasına konu olabilir. Buna karşılık yöneticinin tek başına yaptığı bir işlem her zaman “kurul kararı” sayılmaz; talebin iptal davası mı, hâkimin müdahalesi mi veya başka bir dava mı olması gerektiği somut işleme göre belirlenir.

Yok Hükmünde Karar ile İptal Edilebilir Karar Arasındaki Fark

Usule veya yönetim planına aykırı her karar otomatik olarak yok sayılmaz. Çoğu aykırılık, kanundaki bir ve altı aylık sürelere tabi iptal davasıyla ileri sürülür.

Kurul iradesinin hiç doğmaması, kurucu çoğunluğun bulunmaması veya emredici hükme ağır aykırılık hâlinde yokluk ya da mutlak butlan gündeme gelebilir. KMK m.33 bu hâllerde süre aramaz; fakat zorunlu arabuluculuk şartı devam eder. Nitelendirmeyi malikin değil mahkemenin yapacağı unutulmamalıdır.

Apartman Genel Kurul Kararına İtiraz Nasıl Yapılır?

1. Kararın ve yönetim planının örneğini alın

Toplantı tutanağı, karar defteri sayfası, çağrı belgesi, hazirun listesi, vekâletnameler, işletme projesi ve güncel yönetim planını yazılı olarak isteyin. Belge verilmemesi hâlinde talebinizi ispatlayacak bir kayıt oluşturun; gerekli belgeler yargılama sırasında mahkemece de getirilebilir.

2. Katılım ve oy durumunuzu belirleyin

Toplantıya katıldıysanız hangi karar maddesine karşı oy verdiğinizi ve gerekçenizin tutanakta bulunup bulunmadığını kontrol edin. Bir toplantıda bazı kararlara olumlu, bazılarına olumsuz oy verilmiş olabilir; dava hakkı her karar maddesi bakımından ayrı değerlendirilir.

3. Süreyi hemen hesaplayın

Karar, öğrenme ve varsa bildirim tarihlerini ayrı ayrı kaydedin. Yönetime itiraz etmek, noter ihtarı çekmek veya kararın yeniden görüşülmesini istemek hak düşürücü süreyi durdurmaz.

4. Arabuluculuk başvurusu yapın

İptali istenen kararları numarası, tarihi ve temel aykırılığıyla belirtin. Çok parsellerli sitelerde kararın kurulu ve toplu yapı statüsü özellikle kontrol edilmelidir.

5. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açın

Görevli ve yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. KMK m.38 uyarınca iptal davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye; ada veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarında ilgili kurulca seçilen yöneticiye yöneltilebilir. Yönetim planının iptali gibi ek taleplerde veya toplu yapı statüsü bulunmayan çok parsellerli yerleşimlerde tarafların kim olacağı değişebilir. Yanlış taraf seçimi ciddi usul sorunlarına yol açabileceğinden bu bölüm somut belgelere göre değerlendirilmelidir.

6. Gerekliyse ihtiyati tedbir isteyin

İptal davasının açılması, kurul kararının uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Kararın uygulanması hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracak, imkânsızlaştıracak veya ciddi zarar doğuracaksa HMK m.389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir talep edilebilir. Tedbir otomatik değildir; talep eden kişi tehlikeyi ve davadaki haklılığını yaklaşık olarak ispatlamalıdır.

Dava Açınca Aidat Ödemesi Durur mu?

Hayır. İptal davası veya arabuluculuk başvurusu, aidat borcunu ve kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Mahkemece aksine bir tedbir kararı verilmedikçe kurul kararı bağlayıcılığını sürdürür. Aidatın tamamen kesilmesi icra takibi ve KMK m.20’deki gecikme tazminatı riski doğurabilir.

Kesinleşen işletme projeleri ile kurulun işletme gideri kararları icra hukukunda güçlü belge niteliğindedir. Borç, ödeme ve dava stratejisi birlikte değerlendirilmelidir.

İptal Davası İçin Hangi Belgeler Gerekebilir?

• Tapu kaydı veya kat maliki olduğunuzu gösteren belge

• Güncel yönetim planı

• Toplantı çağrısı ve gündem

• Hazır bulunanlar listesi ve vekâletnameler

• Toplantı tutanağı ile karar defteri örneği

• Muhalefet şerhiniz ve imzanız

• Kararı ne zaman öğrendiğinizi gösteren mesaj, e-posta veya tebligat

• İşletme projesi, bütçe, gider dağılımı ve ilgili teklifler

• Yönetimle yapılan yazışmalar ve noter ihtarı varsa örneği

• Arabuluculuk son tutanağı

• İhtiyati tedbir isteniyorsa doğabilecek zararı gösteren belgeler

En Sık Yapılan Hatalar

1. Yönetime verilen itiraz dilekçesini dava yerine koymak.

2. Resmî tebligat gelmedikçe sürenin başlamayacağını sanmak.

3. Toplantıda karşı oy verip gerekçeyi tutanağa yazdırmamak.

4. Çekimser oyun her durumda dava hakkı verdiğini düşünmek.

5. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak.

6. Arabuluculuğun yeni bir aylık süre başlattığını sanmak.

7. Dava açılınca kararın ve aidat borcunun otomatik durduğunu düşünmek.

8. Çok parsellerli bir yerleşimi tapuda toplu yapı olup olmadığını incelemeden tek site gibi değerlendirmek.

9. Bütün toplantının iptalini isterken hangi kararın neden hukuka aykırı olduğunu ayrı ayrı açıklamamak.

Dava Açmadan Sorun Çözülebilir mi?

Kurul, gerekli çağrı ve çoğunluk kurallarına uyarak önceki kararını kaldırabilir veya yeni bir kararla değiştirebilir. Bu nedenle yönetimden belgelerin paylaşılmasını ve konunun yeniden görüşülmesini istemek pratik bir çözüm olabilir. Ancak görüşme, yazışma ve yeni toplantı hazırlığı dava süresini durdurmaz. Arabuluculuk başvurusu zamanında yapılmalı; uzlaşma ihtimali bu süreçte değerlendirilmelidir.

Uyuşmazlıkların tekrarlanması; bütçenin açıklanmaması, kararların usulsüz tutulması veya tekliflerin şeffaf karşılaştırılmaması, yönetim modelinin yenilenmesi gerektiğini gösterebilir. yonetimfirmasi.com, apartman ve site sakinlerinin profesyonel yönetim firmalarından teklif alıp hizmet kapsamlarını karşılaştırmasına yardımcı olur. Bu hizmet, hukuki başvurunun yerine geçmez.

Sık Sorulan Sorular

Apartman genel kurul kararına kaç gün içinde itiraz edilir?

Toplantıya katılıp karşı oy veren malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde harekete geçmelidir.

Yönetime itiraz dilekçesi vermek süreyi durdurur mu?

Hayır. Yönetime dilekçe vermek, noter ihtarı göndermek veya yeni toplantı istemek KMK m.33’teki süreleri durdurmaz. Süre bakımından etkili olan işlem, dava şartı arabuluculuk bürosuna başvurudur.

Toplantıya katılmadım, kararın iptalini isteyebilir miyim?

Evet. Kat malikiyseniz kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren bir ay içinde başvurabilirsiniz; fakat karar tarihinden başlayan altı aylık üst sınırı da gözetmelisiniz.

Karara karşı oy verdim ama tutanağa şerh yazmadım; dava açabilir miyim?

Bu durum ispat ve dava hakkı bakımından risklidir. KMK m.32, karşı oy verenlerin aykırılık sebebini belirterek imza koymasını öngörür. Toplantı tutanağı, oy çizelgesi ve diğer deliller birlikte incelenmelidir.

Kiracı aidat kararına itiraz davası açabilir mi?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası kural olarak kat malikine aittir. Kiracının sözleşmeden veya kendisine yöneltilen talepten doğan hakları ayrı olabilir; malik ile birlikte hareket etmesi en doğru yoldur.

Dava açmak genel kurul kararını durdurur mu?

Hayır. Dava açılması kararı kendiliğinden durdurmaz. Şartları varsa mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir.

Yok hükmündeki kararlarda altı aylık süre var mı?

KMK m.33’e göre yokluk veya mutlak butlan hâlinde süre şartı aranmaz. Fakat kararın gerçekten bu nitelikte olup olmadığı mahkemenin hukuki değerlendirmesine bağlıdır; bu istisnaya güvenerek beklemek risklidir.

Sonuç

Apartman veya site genel kurul kararına itirazda en önemli konu süredir. Toplantıya katılan malik karşı oyunu ve gerekçesini tutanağa geçirmeli; katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihi belgelemelidir. Yönetime yapılan yazılı itiraz yararlı olsa da hukuki yolun yerine geçmez. Süresi içinde zorunlu arabuluculuğa başvurulmalı, anlaşma olmazsa ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılmalıdır.

Her toplantı, yönetim planı ve karar maddesi farklı sonuç doğurabilir. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta bir avukattan hukuki görüş alınması önerilir.